一季度上海办公楼租赁需求逐渐回温，成本驱动型需求占主导

近日，多家商业地产机构发布2025年第一季度报告显示，2025年一季度上海办公楼租赁市场呈现需求回温态势，成本驱动型需求占据主导地位。

世邦魏理仕发布的《2025年第一季度上海房地产市场回顾》指出，一季度上海办公楼市场共录得两个新项目交付，共计体量13.9万平方米。尽管受到假期因素影响，但数据仍显示出回暖趋势，全市净吸纳量环比和同环比均有提升，达到了7.9万平方米，整体空置率环比微升0.2个百分点，达到22.3%。

从行业需求来看，金融业依然处于主导地位，占比23%，主要受到投资管理和银行等领域需求的推动。TMT行业稳居第二，占比22%，得益于电商、通信等企业的扩张以及部分软件系统开发和互联网平台公司的租赁需求。第三位是消费品制造业，需求回升显著，占比16%，尤其是零售快消品和3C电子产品等相关企业活跃度较高。第四位是专业服务业，占比9%。值得一提的是，随着消费升级和服务业的进一步发展，消费服务业受到教育培训和健康护理领域的推动，首次进入需求占比前六名。

仲量联行的研究报告也表明，成本驱动型升级成为当前市场流动的主力之一。随着租金的变化，租户在选择更便宜的办公楼，成本驱动型需求仍为上海办公楼市场的主要动力。2025年一季度，上海中央商务区租金环比下降2.2%，非中央商务区租金环比下降2.6%。因为甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

2025年一季度，上海甲级写字楼净吸纳量达10.46万平方米，较去年同期上涨21.97%。然而，市场供需失衡局面仍未得到扭转，整体仍处于供大于求的状态。

戴德梁行的解读认为，在租户需求方面，提升公司运营效率及塑造良好整体形象成为关键考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新兴区板块凭借优质项目入市，兼顾高性价比优势，吸引了众多租户入驻，整体交易量上表现。其中，如普陀真如板块的“中海中心”、虹口“中垠广场”、“友邦金融中心”等表现尤为亮眼。

行业成交方面，各行业呈现出分化的态势。尽管零售贸易、专业服务、金融以及TMT行业的成交名列前茅，但市场份额出现下滑占比分别为19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售贸易业品类冷热不均，食品、娱乐、通讯器材等品类同比增长，而服装鞋帽针织品类呈现下滑趋势。部分服装零售品牌在优质地段、合理租金及高端物业品质的吸引下，从旧楼宇搬迁至新项目的意愿愈发强烈。

展望未来，大量新增项目如潮水般涌入市场，预计今年未来三个季度甲级写字楼供应体量达143万平方米，其中长宁核心、徐汇滨江及浦东前滩板块供应体量均超过20万平方米。在激烈的竞争环境下，租金持续承压，市场分化日益明显。