无人报名临拍撤档，深圳宝中黄金宅地尴尬了

界面新闻记者 | 王妤涵

深圳今年的第二宗涉宅地块拍卖按下了暂停键。

近日，深圳市公共资源交易中心发布公告称，原定于4月30日出让的宝安区新安街道A002-0060宗地中止出让程序。

A002-0060宗地起始价为86.27亿元，总建筑面积27.1万平方米，位于深圳市宝安中心区甲岸南路与金科路交汇处，直线距离欢乐港湾海岸线仅约300米，毗邻广深沿江高速入口，坐拥湾区书城、滨海文化公园等市级配套，规划业态涵盖住宅、商业、酒店及商务公寓。

该地块也是近年宝中片区唯一一宗临海涉宅用地，被市场视为“缝合前海与宝中价值断裂带”的关键节点，也因地理位置与规划的稀缺性，未拍先火，在地块上架后就有不少业内人士预测其将冲击“百亿级”地块，成为深圳新的“地王”。

然而，在28日中午竞买保证金截止后，仍无房企报名，地块最终以中止出让收场。

这一结果出乎市场意料。此前，该地块在今年3月4日举办的推介会上曾吸引了华润、中海、深铁等十余家品牌房企参与，政府更通过调整规划，如增加住宅比例等措施展现诚意。

对于A002-0060宗地的中止出让，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，该地块虽然条件优质，但并非“核心中的核心”，吸引力有限。目前市场能拿这样的“百亿级”地块的主要为央企开发商，而从近期京、沪、杭、穗几个城市诞生的百亿地块来看，都为核心区域的核心地带，如上海静安区、北京海淀区、广州天河珠江新城等。

另一方面就是A002-0060地块的商业规划占比太大。根据地块出让信息，住宅部分占比49%，允许分割转让；其余为酒店及商业，占比51%，且限整体转让，对于参拍房企的资金的要求太高。

国盛证券研报指出，今年一季度，房企到位资金在较低基数上继续负增，同比仍下滑3.7%。资金来源分项看，占比较大的定金及预收款、个人按揭贷款一季度同比分别为增幅为-1.1%、-7.0%，低迷的新房销售依然是拖累房企流动性的主要成因。

不少头部房企在近期的业绩说明会上也透露，当前更倾向于“小体量、快周转”项目，对高投入、长周期的综合体持审慎态度。

从市场情况来看，目前深圳非住宅产品，尤其是公寓的存量依旧很大，包括酒店、商办，都面临着空置和去化压力大、招商难的问题。

第一太平戴维斯统计数据显示，一季度深圳零售市场空置率连续七季度回落，季内环比下降0.6个百分点，至6.8%。

而且，A002-0060宗地周边目前已有商业体欢乐港湾，周边居民消费更愿意去壹方中心，这意味着未来商业开业后，可能人气比较冷清，导致利润不及预期。

市场分析认为，该事件或促使政府方面重新评估商住配比，未来或效仿此前的宝安A001-0212地块，削减商业比例后再重新挂牌。

“或者可以通过区国企城投开发非住宅部分，给住宅部分的规划溢价抬轿子，再吸引市场化房地产企业拿地”，李宇嘉表示。

从深圳土地市场来看，伴随市场需求的变化，近两年的供应结构也有所改变，“商改住”趋势显著。

2025年以来，深圳已有南山、光明、龙华等多个行政区发布法定图则规划调整土地性质，除商业用地改为住宅用地以外，还涉及到一些交通设施用地、医疗卫生用地等等，在转为住宅用地后，部分地块还捆绑了学校、幼儿园、养老设施等民生配套。

据深圳市房地产信息网不完全统计，仅4月份，深圳调规的住宅用地面积就有20多万平，建面超70万平；且光明还在最近一次性批复了4宗住宅用地。

从全国范围来看，今年一季度核心城市年初加快土地供应节奏。中指研究院统计数据显示，1-3月TOP20城市出让金占全国比重升至近7成，核心城市优质地块热度攀升。

并且，核心城市再现“地王潮”，成交楼面价屡创新高，如杭州3次刷新地价纪录、成都两次刷新地价纪录，北京地价首超10万/平方米。

这也是由于今年以来多地取消限地价、限房价政策，恢复“价高者得”规则，叠加房贷利率历史低位等政策宽松，释放了房企对核心城市后市的乐观信号。